Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine sadece tapuda kayıtlı taşınmazlar konu olabilir. Satış vaadinde bulunan tarafın tapuda kayıtlı malik olması ise şart değildir. Kişisel borç doğuran bir sözleşme olan satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği satış borçlusunun sözleşme anında vaat konusu olan taşınmazın maliki olmasına bağlı değildir. Taşınmazın tapuda kayıtlı olması yeterlidir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için kanunun öngördüğü şekil şartına uyması gerekir. Türk Medeni Kanunu’nun ilgili maddesine göre “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” (TMK, Madde 706). Türk Borçlar Kanunu hükmüne göre de taşınmaz satış sözleşmelerinin geçerli olması için resmi şekilde düzenlenmiş olması gerekmektedir. Aynı şekilde taşınmaz satışı vaadi sözleşmesi de resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. (TBK, Madde 237). Noterlik Kanunu da taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterce düzenleme şeklinde yapılacağına hükmetmektedir.

Yukarıda sıralanan maddeler ışığında taşınmaz satışı vaadi sözleşmesinin geçerli olması için noterce düzenleme şeklinde hazırlanması ve noter huzurunda imzalanması gerekmektedir. Bu şekil kurallarına uymadan imzalanan satış vaadi sözleşmeleri geçerli değildir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilir. Tapu kütüğüne şerh edilen sözleşmeler ilgili taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçünü kişilere karşı ileri sürülebilir. (TMK, Madde 1009) Bununla beraber Tapu Kanunu, şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis edilip tapuya tescil edilmez ise satış vaadi sözleşmesinin resen terkin edileceğini düzenlemektedir. Tapuya şerh edilmiş bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin satış vaadi borçlusu taşınmazı sözleşmeyi ihlal ederek üçüncü kişiye satarsa vaadin alacaklısı satış vaadi borçlusuna tazminat davası açabileceği gibi taşınmazı iktisap eden üçüncü kişiye karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde satıcının taşınmazın mülkiyetini devretme yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde vaat alacaklısı tapu iptali ve tescil davası açabilir. Vaat alacaklısının tescil isteme hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 716. Maddesinde “Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınılması halinde hakimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir” şeklinde düzenlenmektedir.

 

 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *